パースの不動産投資:郊外での不動産投資戦略はこれだ!! – SE大家たくちゃんデジタル投資日記 – a

今日はパース不動産投資の最終回ですよ。

まずは、たった一回でいいので、
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もともと、パースの郊外で区画整理し販売される土地は、

1000平米がスタンダードだったそうです。

道路に対して間口が20メートル、奥行きが50メートルという感じ。

道路に面した半分に5LDKくらいの広い戸建てをつくり、

奥側は芝生を敷き詰めた裏庭というのがその典型。

こんな感じですね。


道路


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garden
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で、最近の流行として、

この裏庭を区画整理(分筆)しておよそ500平米の土地として

販売する手法が取られることが多いようです。


道路


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ライフスタイルの変化から、

これまで当たり前の存在として君臨してきた「裏庭」を必要とする人が少なくなり、

庭の部分を売ってしまおうというわけです。

このようにして土地の半分を売った場合、

ちょっと面白い現象が2つ起こります。

そのことを利用すると効率的な投資ができるのです。

面白い現象1つめは、

土地の半分を売った場合でも、

値段は半分まで下がらないということ。

大体全体で60万AUDで売れる土地だとしたら、

半分ずつにしたとしても、

それぞれ35万AUD~40万AUDで売れるそうです。

そして、2つめの面白い現象というのが、

前述しましたとおり、

「旗竿地」が好まれるこの地域では、

裏庭側の土地の方が高く売れるということ。

パースは全体的に気候がよく太陽の恩恵を受けすぎるくらい受けているので、
この地域では、

日当たりの良い道路側の土地よりも、

若干日当たりが緩くセキュリティ面で優れた裏側の土地の方が、

人気が出るんでしたね。

日本の常識では、

このような分筆の仕方をすると、

裏庭の方は価値が低くなって買い叩かれるような気がしますが、

こちらでは逆になるのです。

この特性を理解すると、

次のような戦略が立てられるようになります。

まずは、昔ながらの1000平米の土地付き戸建てを買う。

次に分筆して、裏庭側に家を建てる。

そして、全面の方を転売し裏側の方は長期でキープする。

繰り返しになりますが、

今のパースは利回り・転売益ともに、

不動産投資には向きません。

しかし、

パース不動産投資の特徴である下記の点、すなわち

 ・譲渡税と相続税がともに存在しないこと、

 ・これからも徐々に値上がりする可能性が高いこと

 ・自宅用の不動産に関してはキャピタルゲイン税がないこと

 ・融資は付くが金利が高いこと(6~7%くらい)

を踏まえることで、

一応の戦略を立てることができます。

上記のような投資方法を採用した場合、

転売することで初期費用は実質的に半分になります。

そのうえで、

資金繰りもできるだけ親族から援助してもらうなどし、

融資を使わないようにします。

この場合は融資の金利分(6~7%)だけ得になりますし、

資金援助に対しても税金は掛かりませんね。

(日本国内に居住している場合は当然日本国内の税法が適用されますので、

 ご注意ください)。

そして残った半分を自宅用として長期ホールドすると、

年々少しずつ価格が上昇し、

10年ほど経てば、おそらく転売益が出るという算段です。

自宅用ですから、

この転売益に対してはキャピタルゲイン税が掛からないそうですので、

キャッシュがそのまま残るというわけです。

投資用であれば、

数十パーセントの税金が掛かりますので、これもご注意!

さてさて、

ここまで書いてきて、

読み返してみると、

結構突っ込みどころ満載ですね(笑)。

そう、

パースでこういった戦略通りに不動産投資するためには、

まず移住してきて、

自分が住む自宅用して不動産を買うのが前提となります。

「日本に住んだまま海外へ投資して数年後に売却」

という手法ではおそらく、

成り立たないでしょう。

しかし、

この「移住するのが前提」という一見無茶なことを、

真剣に考えさせられるほど、

パースという都市は非常に魅力的でした。

旅行でも十分に楽しめますので、

ぜひ一度行ってみてくださいね(^^)。

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