複利・キャッシュフロー・レバレッジの考え方 その3 – SE大家たくちゃんデジタル投資日記 – a

 ※前回のお話

 http://ameblo.jp/se-takuchan/entry-10913996453.html

 「複利運用」ができない不動産投資。

 しかもこの先、

 

 「複利ができる紙の資産」か「レバレッジの効く不動産」。

 でも実は、

 「複利」と無縁のはずの不動産投資ですが、

 みんな知らない間に複利運用しているのです。

というわけで、めちゃくちゃ期間が空いてしまいましたが、

つづきです。

不動産投資と複利の関係でしたね。

レバレッジを効かせた不動産投資を行う場合、基本的に銀行から借金をすると思います。

ほとんどの方が採用しているであろう元利金等払いについて見てみましょう。

仮に1億円、金利3%、30年返済という条件で融資を受けた場合、

年間の返済額は約504万円。

内訳を見ると初年度では元金が約300万円、利息が約204万円です。

1億円を30年で返済するわけですから、

単純計算すると、

本来であれば元金返済として333万円の返済しなければならないのに、

元金としては約300万円しか返済しないわけです。

元金が高水準に維持されるので、

当然翌年に掛かる金利相当分は高くなります。

つまり銀行は、

我々から返済を受けながらも、

元金に金利分を上乗せして運用していることになります。

これって、ものすごく乱暴な言い方に変えると、

銀行は僕らに対して、

マイナスの積立複利運用をしているわけですね。

というわけで、

ぼくら不動産投資家は、

『借金することにより原資を一気に増大させ、

単利であるキャッシュフローを得ながら、

融資返済の部分では、

マイナスの積み立て福利運用をしている。』

ということになります。

お、なんとなく僕の言いたいことが見えてきましたね。

そう、つまり不動産投資の一部にすでに、

積み立て型のマイナス運用が入っているなら、

毎月のキャッシュフローを活用し、

積み立て型の福利運用ができる金融商品を当ててやると、

マイナス面を打ち消すことができると思いませんか(^^)?

そこで登場するのが、

僕が一番力をいれて勉強している

海外のオフショアファンドですね。

つづきます。

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