複利・キャッシュフロー・レバレッジの考え方 その2 – SE大家たくちゃんデジタル投資日記 – a

 ※前回のお話

 http://ameblo.jp/se-takuchan/entry-10911964299.html

 複利運用はうまく行けばスゴイ効果を発揮するのに、

 実際にはなかなかうまく行きません。

 投資信託に預けたお金が、「元本割れた」ことなんて

 よくなります。

 というお話でしたね。

複利での効率的な資産運用を夢見て、

投資信託を買った時期がありました。

でも、

結局そのときの状況に応じて、

プラスになったりマイナスになったり。

マイナスになったときのストレスたるや半端じゃないため、

あまり長くホールドできずに、

放り出してしまいました(+_+)。

同じ経験はありませんか(笑)?

そこで、

原点(金持ち父さんの教え)にもどり、

不動産投資を志したわけです。

では、不動産投資って投資の面からは効率がいのでしょうか?

まず、

不動産は、

はじめに結構巨額の資金を必要とします。

現実的なラインとして、

貯金が1000万円あったとしましょう。

この額で投資用不動産を買います。

諸経費を10%とすると、

不動産価格は900万円。

表面利回りが15%なら、

これの満室時家賃収入が135万円ですね。

ここから、コストが掛かります。

空室損・修繕費・入居付け広告費・保険・などなど

物件のエリアや築年数などによってこのコストは変わってくるので、

一概には言えませんが、まあ仮に25%としましょうか。

すると、年間のキャッシュフローはおよそ100万円となりました。

実質利回りは約11%ですね。

ここで出てきた余剰のキャッシュフローですが、

不動産の場合、これを元金(建物価格)に加えて、

投資効率をよくすることはできません。

あえて言うなら、

この先、日本の不動産市況では、物件を持つと、

・土地値に上昇しなかった場合、

 建物価格の劣化の分だけ確実に資産価値が落ちていく。

 ⇒転売損する可能性が高い。

・空室率は上がっていく。

・広告費は増大していく。

・人口は減っていく。

・競合物件は増えていく。

・修繕費は増えていく。

と、基本的に家賃収入は下がり、コストは上昇するので、

キャッシュフローは減っていきますね。

なので、どうするかというと、

単年度で生まれた余剰キャッシュフローは、

「何かあったときに備えて貯金しておく」という選択肢を取らざる終えなくなります。

おぉ。

なんということだ。

うまく行けば加速度的に資産が増えていく「複利運用」ができず、

余剰キャッシュフローさえ、使っちゃいけない。

不動産投資なんてやるんじゃなかったよっ

(ノ`Д´)ノ彡┻━┻゛:∴

と、

思うなかれ(^^)。

不動産投資は「複利運用」ができない分、

強力な味方がありました。

それがレバレッジ。

(次回に続きます。)

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