ボロ物件再生のコンサルティング実施中です。 – SE大家たくちゃんデジタル投資日記 – a

今日は今コンサルで関わっている案件で

ちょっと面白い話が聴けましたので、お伝えしたいと思います。

少し前にちょこっとお話した、ボロ物件です。

僕とDIY大家のシンさんとでコンサルティングしています。

コンサルティングとは、、、僕も偉くなったもんです(笑)。

でも、実際、

僕が3割、シンさんが7割と言ったところでしょうか。

依頼主のSさんは、

もともと僕のメルマガ読者さんだったんですが、

なんせ僕は、

リフォームはあまり知識がありませんので、

シンさんが面倒見てくれています(^^;)。

まあ、持つべきものは仲間ですね。

さてさて、

その件で、

今日おもしろい話が聴けましたので、

皆さんへシェアしたいと思います。

この物件、都内の再建築不可物件で築40年以上のボロ物件です。

まるで絵に描いたようなボロいヤツでした(^^;)。

ボロ物件再生のコンサルティング実施中です。
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ねっ!?

これを、売買仲介担当した不動産屋さんの紹介から、

工務店を紹介してもらい、手直しをすることになってました。

当初の見積もりは1500万円ほどでした。

プランを聞くと、かなり本格的に工事するようです。

いわゆる

柱を一本残して、あと全て入れ替え!

みたいな。

ところが、

現地を見てみると、雨漏りもそんなにひどくないですし、

基礎も結構しっかりとしています。

また、町並みとか賃貸の需要とかを考えると、

コストを掛けて本格的にリフォームするより、

最低限のリフォームで、家賃も安く設定して貸し出す方が

得策なような気がしてきました。

600万円くらいで購入したそうですから、

もし1500万円掛けて改装したら、

投資金額は2100万円ですよね。

手狭な6戸のアパートですので、

改装の結果5万円で貸せたとしましょう。

かなり強気な数字です(笑)。

すると、利回り17%

うーん悪くない数字です。

しかし、もし屋根も葺き替えではなく補修したりして、

何とか700万円くらいでできればなぁと。

そうすると、

4万円で貸し出したとしても、

利回り20%です。

再建築不可で転売が難しい状況でも

数年で自己資金を回収さえできれば、シメタもの。

と考えていると、パートナーのシンさんから

衝撃的な発言が。。。。

長くなりましたので、次回に続きます。

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