賃貸併用住宅のメリットその3:住宅ローンを利用するため、返済期間が長く取れる。 – SE大家たくちゃんデジタル投資日記 – a

ども、SE大家たくちゃんです。

せっかく健美家さんに取材いただいたので、しばらく賃貸併用住宅について書こうかと思います。

●建美家さんのコラム大家列伝『SE大家たくちゃん編』
http://private-arts.com/kyozai/file/ooyaretsuden5.html

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賃貸併用住宅のメリット編

3.住宅ローンを利用するため、返済期間が長く取れる。

一般的に、収益不動産に対する融資期間の限度は、

30年もしくは法廷対耐用年数の残年数の小さいほうが上限といわれています。

木造は22年、鉄骨は34年、鉄筋コンクリート(RC)は47年ですね。

たとえば、築22年の鉄骨マンションを買おうとした場合、

12年の返済期間でしか、融資が組めないことになります。

これはあくまで目安であり、実際にはこの数字を基準にして、

立地や個人の属性などを考慮のうえで、審査されます。

住宅ローンの場合はどうかというと、

ほぼ個人の属性で融資期間がきまります。

中古住宅でも35年の長期返済が可能です。

実際にぼくは、新築ですが木造(耐用年数22年)の賃貸併用住宅に対して

35年で契約していただけました。

では、この融資期間が長いとどうなるか?

たとえば木造で、5000万円の融資を金利1.2%で借りる場合を想定しましょう。

●返済期間が、22年の場合

月々の返済額は約21万6千円(利息:5万円、元金:約16万6千円)。

●返済期間が35年の場合
月々の返済額は約14万6千円(利息:5万円、元金:約9万6千円)。

いかがですか?

毎月の返済額の差がどれくらい軽減されるかがわかりますね。

もちろん、返済期間が22年の方が残債が減るスピードが速いです。

が、返済期間35年の方は毎月の返済額が軽減するので、キャッシュフローが厚くなります。

上記の例では、毎月7万円の差がつきますので、年間では84万円です。

仮に10年後の残債で比べると、

22年返済の場合の10年後残債は、2870万円。

35年返済の場合の10年後残債は、3770万円。

一見すると、かなり差があるように見えるのですが、

ここに、10年間の累積キャッシュフローである840万円で繰り上げ返済したとすると、

残債は2930万円になります。

実質、ほとんど差が無いことがわかります。

だったら、毎月の返済がおよそ3分の2で済むほうがいいですよね(^^)。

もちろん、この840万円は繰り上げ返済せずに別の物件の頭金にしてもいいわけです。

やっぱり住宅ローンはサラリーマンの強い見方ですね。

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