賃貸併用住宅における住宅ローン減税について – SE大家たくちゃんデジタル投資日記 – a

住宅ローン減税について

質問を受けましたので、回答したいと思います。

つづきは編集後記にて。

■■コンテンツ■■

 1.オススメ収益物件情報

 2.無料レポート

 3.セミナー情報(アンケートあり)

 4.編集後記

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■■オススメ収益物件情報■■

●オススメ物件「一棟マンション 神奈川県相模原市 」http://private-arts.com/kyozai/file/sagami20100325.html

神奈川県相模原市南台1丁目

価格  :14,000 万円

利回り :11.20 %

構造  :RC(鉄筋コンクリート)

築年  :19年

建物面積:562.11m2

土地面積:358.82m2

路線価 :約16万円

構成  :ワンルーム27戸、駐車場あり

[コメント]

小田急小田原線 相模大野駅 徒歩17分

小田急小田原線 小田急相模原駅 徒歩13分 と2駅利用可能です。

人気の小田急線沿線です。

相模原市は、リニアの停車駅として候補になってる橋本駅があり、

4月からは政令指定都市になる活気のある市です。

大学も多いので、学生さんの需要も見込めるのではないでしょうか?

徒歩圏内になる相模大野駅は、現在大規模な再開発が行われており、

今後の発展を考えても楽しみな物件ですね。

<たくちゃん作の自動判定ツールの結果>

賃貸併用住宅における住宅ローン減税について

※画像はニューバージョンのスクリーンショットです。

結果を見ていただけますと、積算価格が×になっていますが、

積算比率が9割を超えていますので、そんなに問題はないと思います。

12800万円あたりなら指値が通るんじゃないかと思います。

そうすると、いい感じですね(^^)。

興味がある方は、ぜひ資料請求してみてください。

※なお、この物件については、ネットで見つけたものを紹介しています。

 資料請求/買い付けともに自己責任のもと行ってください。

 現時点で売れちゃってるかも知れません。

●オススメ物件「一棟マンション 神奈川県相模原市 」http://private-arts.com/kyozai/file/sagami20100325.html

■SEたくちゃん流物件調査の心構え

 1.ネットで調べて、

 2.資料を集めて確認し、

 3.電話して状況を確認し、

 4.物件の周りを確認し、

 5.物件を確認し、

 6.周辺の不動産屋さんに確認し、

 7.納得がいったら初めて買い付けを入れる。

上記の1.2.3と4.5.6.と7。

この間には大きな壁があります。わかりますか?

それは、

1.2.3は無料かつ短時間でできること。

4.5.6は無料だが時間が掛かること。

7は無料だがキャンセルがしにくいこと。

   ※通信料や交通費は掛かります(念のため)。

いずれにせよ、買い付けを入れるためには7番まで行うことになるのですが、

限られた時間の中で、効率的に現地調査を行うためには、

いかにして良質な物件に絞り込むかが肝心です。

そのためには、1.2.3は短時間で無料でできるので、

特に初心者の方はガンガン資料請求して、まずは自分の目を鍛えましょう。

●オススメ物件「一棟マンション 神奈川県相模原市 」http://private-arts.com/kyozai/file/sagami20100325.html

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■■見る価値のある無料情報■■

■無料レポート『100億円男の秘密』
http://private-arts.com/kyozai/file/ikemoto20100323.html

ネットプライス・ドクターシーラボと行ったネットベンチャーの社長として

活躍し、上場まで育て上げた池本克之さんへのインタビューレポートです。

3月30日の無料WEBセミナーの申し込みをすると、

この無料レポートがもらえます。

インタビュー形式ですので読みやすく、事業家の心づもりなどが学べます。

小さく起業して大きく育てたい方はぜひお読みください(^^)。

  ※無料レポートをダウンロードされる際には、専用のアドレスで

  ダウンロードする事をオススメします。まれに、レポートスタンドの

  不正利用者が大量のスパムメールを送りつけてくる事があります。 

■コピーライティング業界の大物ダン・ケネディ氏の無料教材

「ザ・ベストオブ・ダン・ケネディ」
http://private-arts.com/kyozai/file/bestofdan.html

自作マイソクを含め、すっごいためになるマーケティング教材です。

【SE大家たくちゃん特典】

今回、上記の「ザ・ベストオブ・ダン・ケネディ」に登録なさった方は、

SE大家たくちゃん特典として、

実際に僕が自分の物件の入居者募集に使用した自作マイソクの現物PDFと、

ポイントを解説したレポートを差し上げます(^^)。

申し込まれた方は、直後に僕宛にメールください。

homez2009-takuchan★yahoo.co.jp

(★を@に替えてメールください)

■過去に紹介したオススメ無料レポートはこちら
http://ameblo.jp/se-takuchan/entry-10457036474.html

オススメの無料レポートと有料教材を掲載しています。

どれも僕が実際に購読したものばかりです。

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■■参加する価値のあるセミナー情報■■

■新宿でメルマガ飲み会開催

セミナーではありませんが、

4月中に東京の新宿あたりで、メルマガ読者さんを集めて、

飲み会をしたいと思います。

このメルマガの読者さんはほとんどの方が、不動産投資をなさっているか、

もしくは興味をお持ちの方です。

人脈を広げたい方、何かお困りで誰かに相談したい方、

自分独自のノウハウを披露したい方はぜひお越しください。

現時点で6名の方から参加表明いただいております。

日程も決まっていないのに、ありがとうございます(´∀`)。

現在、参加表明いただいた方にアンケートを取っていまして、

4月17・18・24・25日のどれかで

一番人気のある日に決定致します。

ブログの読者さんで飲み会に興味のある方は、ぜひメルマガへ登録の上、ご参加ください(´∀`)。

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■■編集後記■■

賃貸併用住宅の良いところは、

住宅ローンが使えるところと、住宅ローン減税がつかえるところです。

と書いたところ以下の質問がきました(ほんとはもっと前にいただいたのですが)。

~~~抜粋~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

質問なのですが収益型マイホームの場合、所得税と市民税の控除を受けられるということを聞いたことがあるのですが、SE大家たくちゃんの場合もそうなんでしょうか?

よろしければ教えてください!!  by Mさん

~~~ここまで~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

■回答

はい、もちろん受けられます(^^)。

ただし、注意点がありまして、

それは

 1.賃貸部分を全体の半分以下に抑えることと、

 2.住居部分を50m2以上にすることでしたね。

例えば、細かい法令は無視して、

120m2の土地があって、建ぺい率・容積率がそれ60%・200%としましょう。

また、敷地ぎりぎりに建物を立てて、1Fのみを住居部分にするとします。

すると、

住居部分は120m2の土地の60%にあたる72m2になるので、

50m2の壁はクリアですね。

ここから、利回りを高めるために、容積率の200%ぎりぎりまで建てるように

計算すると、、、

240平米÷72平米=3.3…  ですので、

だいたい3階建ての建物が建つわけです。

しかしながら、こうすると、1の条件である『住居部分を半分以上』にすることが

できません。

というわけで、賃貸併用住宅にこだわると

本来3階建てにできた建物を2階建てにする必要があるのです。

これは、

言い換えると、利回りが単純に3分の2になることを意味しますので、

キャッシュフローが悪化しやすくなります(実際には建築費の低下に伴い、

借り入れ総額も低下するので一概には言えませんが)。

また利回り以外に

キャッシュフローの増減に関わってくるもうひとつの大事な要素、

減価償却も賃貸部分のみが対象になるので、

これも半分になります。

細かい部分を突き詰めると、たくさんの注意点があるので、

ここでは書ききれませんが、

ファイナンス的な部分に絞っておさらいすると

■メリット

1.住宅ローンが使える(融資がおりやすい)

2.住宅ローンが使える(金利が安い)

3.住宅ローン減税が使える(所得税と住民税がキャッシュバックされる)

  ただし、居住部分のみが対象のため最大で半分。

■デメリット

1.利回りが低下しやすい

2.減価償却の対象が半分になるので、税金を安く押さえにくい

こんな感じですね。

デメリットはあるものの、

それでもやっぱりサラリーマンが不動産投資を行う上で、

はじめの一棟目として賃貸併用住宅を狙うのは、

正解だと思います。

(Q.なぜか?→A.メリットがいっぱいあるから)

希望者が多ければ、セミナーを開催してみようかと思いますので、

興味ある方はこのメールに返信してください(・∀・)。

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