お宝物件発見しました。 – SE大家たくちゃんデジタル投資日記 – a

おもしろそうな物件を発見しました。

ぼくは頭金がないので、しばらく買えません(ノ_-。)。

なので、興味のある方は、ぜひトライしてみてください(‐^▽^‐)。

物件情報

■三鷹市牟礼5丁目戸建(アパート付住宅)

所在地     東京都三鷹市牟礼 5丁目

交通       京王電鉄井の頭線 「三鷹台」駅より 徒歩 15 分

価格      4,980万円

土地面積    156.64m2(実測)/ほかに私道負担:2.3m2有

建物面積    203.39m2

構造       木造3階建て

築年月    1993年12月

土地権利    所有権

建ぺい/容積率  40%/80%

満室時家賃    522万円/年

路線価      26万円/m2

住友不動産販売さん
http://www.stepon.co.jp/pro/detail/19332121/

■考察

路線価ベースで土地価格だけで、4000万円以上あります。

土地の実勢価格は、大体40万円/m2 くらいみたいです。

ということは、土地だけで6000万円!

さらに、賃貸併用住宅ですので、おそらく住宅ローンが使えます(^^)。

■妄想キャッシュフロー

仮に住宅ローンで借入れ4800万円、金利1.5%、25年ローンを組んだ場合。

年間返済額は、230万円。

経費2割、空き室1.5割で計算すると、年間収入は

年間家賃522万円 - 経費104万円 - 空き室78万円 = 338万円。

差し引き約100万円のキャッシュフロー!

おお!

これかなりいいんじゃないですか!?

10年後の残債は、3077万円です。

そして、土地値だけで6000万円なので、これ以上大幅には値下がりしないでしょう。

で、10年後に同じ値段で売れたとします。

4980万円 - 3077万円 = 1903万円のキャッシュをゲット。

そして、

10年間で積み上げたキャッシュ(毎年100万円)が1000万円。

あわせると、2903万円のリターンですか!!

これはすごい(/ω\)!!

ただ、容積率オーバーの気配が。。。orz

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